Mercredi 8 octobre 2008
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Plus que jamais il est nécessaires que nous, professionnels de l'immobilier, fassions avec rigueur notre travail de conseil.
1/ Estimer le bien à sa juste valeur :
Depuis plusieurs mois je fais un énorme travail de fond afin de convaincre mes clients vendeurs de mettre leur bien au juste prix.
Malheureusement, certains n'ont pas voulu m'écouter et reviennent me trouver désepérer.
Ce matin, j'ai contacté plusieurs de mes clients et j'ai enfin réussi à les convaincre de baisser ce fameux prix de vente, après plusieurs mois d'attentisme, ils ont dû reconnaître que mon analyse
première était la bonne.
Maintenant mes vendeurs sont plus raisonable et moins enclins à se laisser berner pas des évaluations irréalistes.
2/ Développer les systèmes de diffusion :
La présence sur internet est essentielle.
Nous nous devons d'être présents sur les sites consultés par les acquéreurs en recherche immobilière. D'autant plus que ceux qui me contactent sont des acquéreurs ayant un réel projet.
3/ Développer l'inter-cabinet :
L'union fait la force !
Il est nécessaire de travailler en symbiose avec les professionnels de l'immobilier ayant la même philosophie professionnelle. Je travaille en partenariat avec une dizaine de structures et en
croisant nos fichiers vendeurs/acquéreurs nous sommes plus performants.
4/ Accompagner l'acquéreur :
Il est plus que jamais nécessaire de mettre en contact nos acquéreurs avec les bons interlocuteurs.
J'ai sélectionné des professionnels de tous horizons m'aidant à finaliser le projet de mes clients : courtiers bancaires, architectes, artisans...
5/ Assistance juridique :
Il est aussi possible de trouver une solution au travers de solutions juridiques et fiscales.
Je suis premier clerc de notaire et, après une première analyse, je mets mes clients en contact avec des notaire, avocats ou experts comptables.
6/ Avoir un montant de commission réaliste !
Le prix de vente honoraires compris doit coller au prix du marché !
Je pratique un montant de commission se situant entre 3 et 5%.
Et si le vendeur fait un effort de prix, je fais aussi un effort sur ma commission.
Il m'est même arriver de baisser le montant de ma commission sans toucher au prix de vente net vendeur !
Par Marly Immobilier
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Publié dans : Nos Conseils
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Mercredi 8 octobre 2008
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00:52
En ces temps difficiles, mes clients primo accédents sont les plus touchés...
L'année dernière cette famille pouvait emprunter 190.000€ et acheter cet appartement de 90m² sur Caudéran. Aujourd'hui la banque leur refuse tous types de prêts, alors que leur conditions de
ressources et professionnelles sont identiques.
Cet autre jeune couple voit son enveloppe diminuer de 20.000€.
Ce couple encore se voit refuser son prêt relai, alors que leur situation financière est au dessus de la moyenne française.
Les banques reserrent leur conditions d'accès aux prêts et c'est surtout cela qui pénalise les jeunes ménages, plus que l'augmentation des taux de crédit !
La solution est de faire appel à des courtiers bancaires, habitués à sélectionner les banques en fonction du profil des empruteurs et à présenter des dossiers rendus attractifs.
Par Marly Immobilier
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Publié dans : Le Marché Immobilier
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Mardi 7 octobre 2008
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21:12
Et oui !!! Le marché de l'immobilier est tendu !!!
C'est la crise et on ne peut pas passer à côté en ce moment !!! Magazine, journaux, radio, tv......
Peur, attentisme, frilosité, crainte, que faire, quelle attitude adopter ?
Pas de langue de bois, il est difficile en ce moment de conclure des ventes. Que ce soit pour les franchisés ou les non franchisés, les petites ou les grandes structures, les professionnels ou les
particuliers à particuliers...
Certains vendeurs ne veulent plus vendre : prêt relai refusé, attente de la fin du séïsme.
D'autres vendeurs veulent toujours vendre par envie, choix ou obligation. Etre vendeur veut dire que l'on doit adapter son prix de vente au marché, ne pas rêver et être réaliste !
Certains acquéreur ne veulent plus acheter : prêt refusé, attente d'une nouvelle baisse des prix.
D'autres acquéreurs veulent toujours acheter par envie eux aussi, par nécessité. Etre un réel acquéreur veut dire que l'on a un réel projet immoblier, avec un budget défini par un professionnel du
prêt immobilier.
Le volume des ventes a en effet diminué mais les ventes se font toujours.
Le tout est de trouver, en ces temps difficiles, le juste milieu entre les intérêts du vendeur et de l'acquéreur.
La vente et l'achat doivent se faire en toute confiance et sérénité.
Les vendeurs doivent plus que jamais mettre leur bien à la vente au juste prix et arrêter de croire les faux professionnels de l'immobilier qui surévaluent leur bien pour rentrer un mandat.
Certains quartiers et types de biens ont déjà connus des baisses de prix significatives.
Ils doivent aussi être conscients que la durée de vente sera plus longue, en règle générale.
De ce fait, les acquéreurs pourront acheter un bien à un prix inférieur à celui de ces dernières années, ils auront la sensation de faire un "bonne affaire", mais achèteront simplement au bien au
prix du marché !!!
Les cycles immobiliers sont le reflet des cycles économiques : des hausses et des baisses. Une vague sans fin qui rythme notre système économique depuis des années.
Nous sommes en période basse et donc oui, ceux qui achèteront aujourd'hui devraient revendre dans quelques années avec une belle plusvalue !!!
Cela ne veut pas dire que c'est une mauvaise affaire pour le vendeurs : ceux qui ont un nouveau projet immobilier vont eux aussi acheter moins cher et donc réaliser eux aussi une plusvalue.
Les temps sont vraiment difficiles pour tous les vendeurs qui ont acheté il y a peu de temps, au moment où les prix avaient atteints des sommets et qui sont dans l'obligation de vendre.
Donc, vendeurs soyez patients et réalistes !
Et vous acquéreurs sachez repérer les bonnes affaires !!!
Par Marly Immobilier
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Publié dans : Le Marché Immobilier
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Mercredi 4 juin 2008
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15:30
Je viens de lire plusieurs articles sur les méfaits des lois de défiscalisaion et du risque de perdre de l'argent lors de la revente.
Ne vous laissez pas duper par des "vendeurs sur plan" qui ne maîtrisent pas les rouages fiscaux et vous récitent leur leçon apprise difficilement sans comprendre les subtilités du droit
fiscal...
Seuls certains sont de réels professionnels.
En tant de clerc de notaire j'ai une vision élargie des investissement immobiliers.
1/ Les investissements Immobiliers :
Investir dans la pierre c'est s'assurer une retraite, préparer l'avenir de ses enfants, être ambitieux pour soi et sa famille.
Cela est valable aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, dans des petits budgets comme dans d'autres plus élevés.
Chacun peut investir à son niveau.
Faire des économies d'impôts est la cerise sur le gateau, elles participent au financement de l'investissement immobilier mais vous conservez une participation financière
Cette participation financière se calcule en fonction de vos revenus mais aussi en fonsction de vos choix de vie.
2/ La location et La revente :
La défiscalisattion étant la cerise sur le gâteau, il ne faut perdre de vue qu'investir dans l'immobilier c'est choisir un bien que sera en adéquation avec la demande locative dans un bon
emplacement.
Ces dernières années, trop de programmes neufs se sont construits dans des secteurs qui sont devenus saturés ou qui n'ont pas eu le vent en poupe....donc difficile de trouver des locataires et
difficile de revendre, surtout à notre époque !
Privilègiez un bon emplacement et achetez à un prix raisonnable et les riques seront quasiment nuls.
Par Marly Immobilier
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Mercredi 4 juin 2008
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15:20
En ces temps difficiles, où le marché de l'immobilier cherche ses nouvelles marques, quoi de plus beau que des clients satisfaits ?
Mes dernières ventes prouvent que notre manière de travailler plait à nos clients vendeurs et acquéreurs. Ils ont aimé notre discours réaliste, ont été mis en confiance par notre professionalisme
et sont rassurés de réaliser la vente par l'intermédiaire d'une personne en qui ils peuvent avoir confiance...
On ne vend pas une maison comme un bien de consommation courante, c'est un lieu de vie, de projections familiales, de bonheur.
Il faut savoir écouter l'autre pour que ce lien de confiance s'instaure et que les ventes se réalisent dans la joie...
Merci à vous chers clients de m'apporter cette satisfaction professionnelle !
Par Marly Immobilier
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Mercredi 23 avril 2008
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11:08
Effondrement des prix aux Etats Unis, Chute des prix en Grande Bretagne et en Espagne......
Les professionnels prévoient une baisse voire une stagnation des prix en France, mais pas de catastrophisme, pourquoi semble t-on à l'abri ?
1/ Le Manque de Logements :
Depuis des années, le déficit de logements est récurrent, évalué entre 500.000 et 1 million. Il faudra donc des années pour le résorber. De ce fait, la demande reste supérieure à l'offre, et évite
l'effondrement des prix
2/ Comportement Spéculatif Limité :
La plupart des transactions sont réalisée par les particuliers pour leur usage propre.
La part des marchands de biens est limitée ce qui permet de contenir une spéculation des prix à la hausse.
3/ Politique de Crédit Prudente :
Dans les pays Anglo-Saxons, les crédits se fondent sur la valeur du bien acquis et pas nécessairement sur la capacité de remboursement des emprunteurs.
En France,
- L'octroi des prêt est lié à la solvabilité des emprunteurs (1/3 des revenus consacré au remboursement du prêt)
- A 90% les taux sont fixes, les mensualtés sont donc constantes, et les ménages ne sont pas menacés par éventuel sur-endettement
- Les mesures d'aides, comme le prêt à 0%, les prêt à taux bonifié permettent d'augmenter le capital emprunté.
En France, nos banquiers sont donc plus prudents : ce qui peut paraître agaçant peut s'avérer au final être protecteur pour les ménages fragiles.
Les professionnels prévoient un durcissement de l'attribution des crédits en fonction de l'évolution internationale, il faut tout de même espérer qu'ils ne bloqueront pas trop sévèrement l'octroi
des prêts.
Mais jusqu'à maintenant, les banquiers ont joué leur rôle, comme entre 1996 et 2006, en proposant des coûts de crédits moindre et des durées de remboursement plus longues, ce qui a permis de
compenser la flambée des prix.
Par Marly Immobilier
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Publié dans : Le Marché Immobilier
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Mardi 22 avril 2008
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15:50
Après 140% de hausse en 10 ans, les professionnels osent annoncer une baisse des prix : entre 3 et 5%. Mais pas de réelle récession, plutôt une stabilisation, un
aterrissage en douceur, amorcé depuis 2005.
Pour les économistes, le marché immobilier français reste protégé : ils ne voient pas un effondrement comme aux Etats Unis ou une chute significative des prix comme en Grande Bretagne ou en
Espagne, les deux maillons faibles de l'Europe. (Lire l'article sur "L'exception française).
Nous sommes donc dans une période de stabilisation du marché, de correction des excès : les biens dont les prix ont été gonflés artificiellement seront amenés à baisser. Mais la qualité aura
toujours un prix tout comme les quartiers recherchés ou ceux ayant bénéficiés de travaux d'aménagement (comme le tram) !
Dans tous les cas, vendeurs ou acquéreurs, ne rêvez pas, restez sereins : la pierre reste LA solution pour se constituer un patrimoine, et même nos amis les banquiers y reviennent...
Retrouvez nos conseils "comment bien vendre", "comment bien acheter".
Par Marly Immobilier
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Publié dans : Le Marché Immobilier
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Jeudi 3 avril 2008
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12:03
Le blog est en cours de création, alors patientez quelques jours avant qu'il soit vivant !
A très bientôt,
Chrystèle
Par Marly Immobilier
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